Das Spielfeld hat sich verändert – und kaum einer hat’s gemerkt
Kennst du das? Du hast ein ordentliches Einkommen, einen sicheren Job und hast dein Traumhaus gefunden. Du gehst zur Bank, erwartest grünes Licht und… bekommst eine kalte Dusche. „Das passt leider nicht ganz in unsere aktuellen Richtlinien“, heißt es dann oft vage.
Früher – und damit meine ich gar nicht die Steinzeit, sondern nur etwa fünf Jahre zurück – war das alles viel entspannter. Da war die Finanzierung der Kaufnebenkosten (KNK) oft kein großes Ding. Man hat sich zusammengesetzt, die Zahlen kurz überschlagen und das Ding lief durch.
Heute? Heute fühlt es sich an, als hättest du plötzlich einen Schiedsrichter auf dem Platz, der jede Bewegung mit der Zeitlupe prüft und das Tor jedes Jahr ein Stück kleiner schiebt.
Die nackte Wahrheit aus der Praxis
Lass uns Klartext reden. Wer heute eine Immobilie kaufen will, muss ganz andere Voraussetzungen mitbringen als 2019 oder 2021.
Ein konkretes Beispiel: Vor fünf Jahren war die sogenannte „110%-Finanzierung“ (Kaufpreis plus Nebenkosten wie Notar und Steuer) für viele Kunden mit gutem Gehalt absolut machbar. Die Banken waren hungrig. Heute ist das fast unmöglich. Von ganz wenigen Ausnahmen abgesehen, verlangen Banken jetzt mindestens das Eigenkapital in Höhe der Kaufnebenkosten.
Aber selbst wenn du die Kohle für den Notar und das Finanzamt auf dem Konto hast, ist das kein Freifahrtschein mehr. Damit die Bank heute „Ja“ sagt, muss das Gesamtpaket absolut lupenrein sein:
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Dein Einkommen: Nicht nur „okay“, sondern nachhaltig und sicher.
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Keine Altlasten: Bestehende Konsumkredite oder Leasingverträge werden heute viel kritischer beäugt als früher.
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Das Objekt: Die Bank finanziert nicht mehr blind jeden Preis. Wenn der Verkäufer 500.000 € will, die Bank das Haus aber nur bei 440.000 € sieht, hast du eine Lücke von 60.000 €, die du zusätzlich schließen musst.
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Der Zustand: „Sanierungsstau“ ist das Unwort des Jahres bei den Prüfern. Wer ein Haus mit alter Heizung und ohne Dämmung kauft, bekommt heute sofort Punktabzug in der Bewertung.
Warum ist die Bank so „schwierig“ geworden?
Es ist leicht, auf den Berater vor Ort zu schimpfen. Aber der Grund sitzt tiefer. Es ist die Regulierung, die den Banken die Hände fesselt. Hier sind die drei Begriffe, die du kennen musst, wenn du verstehen willst, warum dein Kreditantrag vielleicht gerade hakt:
1. CRR III – Die Bank muss mehr „Pfand“ hinterlegen
Die CRR III (Capital Requirements Regulation) ist quasi das neue Regelwerk aus Brüssel. Kurz gesagt: Wenn die Bank dir Geld leiht, muss sie heute mehr eigenes Kapital als Sicherheit im Hintergrund behalten als früher. Das macht jeden Kredit für die Bank „teurer“ und riskanter. Deshalb schaut sie dreimal hin, wem sie diesen Platz im Tresor reserviert.
2. EBA LOM – Die gnadenlose Checkliste
Die EBA LOM (Guidelines on Loan Origination and Monitoring) sind die neuen Leitlinien der Bankenaufsicht. Früher konnte ein erfahrener Banker mal ein Auge zudrücken, wenn er dich seit Jahren kannte. Heute darf er das nicht mehr. Er hat eine gigantische Checkliste, die er abarbeiten muss. Fehlt ein Beleg oder passt ein Detail nicht ins Raster, spuckt das System ein „Abgelehnt“ aus. Die Dokumentationspflichten sind heute so extrem, dass der Prozess viel länger dauert und viel kritischer ist.
3. Property Value – Der vorsichtige Blick in die Glaskugel
Die Banken bewerten Immobilien heute viel konservativer. Sie finanzieren nicht den Marktpreis (das, was du bezahlst), sondern den nachhaltigen Objektwert. Da die Bankenaufsicht strengere Abschläge vorschreibt, ist die Differenz zwischen Kaufpreis und Beleihungswert heute oft riesig. Das ist genau der Moment, in dem du plötzlich mehr Eigenkapital brauchst, als du eigentlich geplant hattest.
Fazit: Du brauchst keinen Verkäufer, sondern einen Architekten
In der aktuellen Zeit reicht es nicht mehr, einfach nur Zinsen im Internet zu vergleichen. Was nützt dir der günstigste Zins, wenn die Bank dein Objekt wegen der neuen Richtlinien gar nicht erst anfasst?
Die Zeit der einfachen „Durchläufer“ ist vorbei. Heute geht es darum, eine Finanzierung so aufzubauen, dass sie durch das Nadelöhr der Regulierung passt. Wir schauen uns genau an, welche Bank welche Regeln wie streng auslegt und wissen daher, bei welcher Bank eine Finanzierung zu welchem Zins funktioniert.
Was hilft dem Kaufinteressenten eine angebotene 3,8%, wenn er nach sechs Wochen Bearbeitungszeit eine Absage der Bank erhält und der Verkäufer dann doch lieber jemand anderem verkauft? Hätte er doch lieber unsere 3,92% angenommen, dann wäre die Zusage safe… Grüße gehen raus an Philipp W. 😉
Wenn du wissen willst, wie wir deinen Fall heute „ins Tor“ bekommen, melde dich einfach bei uns. Wir prüfen die Details, bevor die Bank es tut.
