Immobilien-Investment Fürth: Lohnt sich eine Denkmal-ETW im Wiederverkauf? Der große 2026-Check

Stell dir vor: Eine charmante Eigentumswohnung in einer historischen Sandsteinfassade im Herzen von Fürth. 63 Quadratmeter, hohe Decken, beste Lage. Der Kaufpreis von 163.000 Euro klingt im Vergleich zu den Neubaupreisen des Jahres 2026 fast wie ein Schnäppchen. Doch dann der Blick auf die Zinsen: 4,2 % p.a. sind die neue Realität. Viele Anleger ziehen sofort die Reißleine. Zu riskant? Nicht rentabel?

Ganz aktuell: Erst diese Woche kam eine meiner Kooperationsmaklerinnen mit genau diesem Case auf mich zu. Ein klassischer Wiederverkauf, also ein bereits sanierter Altbau. Ich berate den Kunden aktuell dazu, ob dieses Investment trotz der geänderten Zinslandschaft im Mai 2026 noch Sinn ergibt.

Denn eines ist klar: Wer heute in Immobilien investiert, braucht keinen Taschenrechner, sondern ein Skalpell. Wir müssen die Zahlen präzise sezieren. In diesem Artikel zeige ich dir am echten Beispiel, warum die Eigenkapitalrendite bei diesem Fürther Case selbst einen ETF alt aussehen lassen kann – wenn du weißt, wie du die Steuer richtig nutzt.

Die Ausgangslage: Denkmalimmobilie als Wiederverkauf

Beim Kauf einer Denkmalimmobilie denken die meisten sofort an den „Steuer-Turbo“ der Sanierungs-AfA (§ 7i EStG). Doch Vorsicht: Bei einem Wiederverkauf einer bereits sanierten Immobilie ist dieser Zug für dich als Käufer abgefahren. Die hohe Sonderabschreibung steht nur dem Erstkäufer nach der Sanierung zu.

Was dir bleibt, ist die lineare AfA (bei Altbauten vor 1925 stolze 2,5 % auf den Gebäudeanteil) und die volle Absetzbarkeit der Schuldzinsen. Reicht das aus, um die 4,2 % Zinsen zu schlagen?

Der „Fürth-Case“ in harten Zahlen

Schauen wir uns die Eckdaten aus meiner aktuellen Beratung an. Wir unterstellen eine 100 % Finanzierung des Kaufpreises, während das Eigenkapital (EK) lediglich für die Kaufnebenkosten (ca. 10 %) eingesetzt wird.

Die Objektdaten & Einnahmen

• Kaufpreis (KP): 163.000 €

• Wohnfläche: 63 qm

• Kaltmiete: 13,00 €/qm (ein realistischer Wert für Fürth im Mai 2026)

• Stellplatz: 30,00 €

• Monatliche Mieteinnahmen (Soll): 849,00 €

Die Finanzierung & Bewirtschaftung

• Darlehenssumme: 163.000 €

• Zinssatz: 4,2 % p.a.

• Tilgung: 1,5 % p.a. (Mindestvorgabe der Bank)

• Monatliche Bankrate: 774,25 €

• Hausgeld (nicht umlagefähig): 100,00 € (deine echten laufenden Kosten für Verwaltung & Instandhaltung)

Rechnung 1: Der Cashflow vor Steuern

Hier scheitern viele Laien in ihrer Kalkulation. Wir stellen die monatlichen Einnahmen den tatsächlichen Ausgaben gegenüber.

Rechnung 2: Der Cashflow nach Steuern (Spitzensteuersatz)

Da du wahrscheinlich voll im Berufsleben stehst und einen Spitzensteuersatz (ca. 42 %) zahlst, wirkt das Finanzamt als dein stiller Teilhaber. Da die Immobilie steuerlich gesehen einen „Verlust“ produziert (Zinsen und Abschreibung sind höher als die Miete), erhältst du Steuern zurück.

Die steuerliche Magie (geschätzt)

• Absetzbare Kosten (Zins + AfA + Verwaltung): ca. 940 € / Monat

• Mieteinnahmen: 849 € / Monat

• Steuerlicher Verlust: ca. 91 € / Monat

• Steuervorteil (42 % von 91 €): + 38,22 €

Das neue Ergebnis:

• Cashflow vor Steuern: – 25,25 €

• Steuervorteil: + 38,22 €

• Echter Cashflow nach Steuern: + 12,97 €

Fazit: Die Wohnung trägt sich von selbst. Du baust Vermögen auf, ohne monatlich Liquidität zu verlieren.

Eigenkapitalrendite: Warum die Immobilie den ETF schlägt

Der wahre Grund, warum mein Kunde in Fürth investiert, ist der Leverage-Effekt (Hebeleffekt). Du setzt für die Kaufnebenkosten ca. 16.300 € Eigenkapital ein. Dafür tilgt der Mieter für dich jedes Jahr ca. 2.445 € Schulden bei der Bank. Rechnet man das kleine Cashflow-Plus hinzu, ergibt sich folgende Rendite auf dein eingesetztes Geld:

Eigenkapitalrendite (EK-Rendite): ca. 15,9 % p.a.

Vergleich das mit einem „normalen“ ETF (z.B. MSCI World). Dieser bringt historisch ca. 7–8 % vor Steuern. Um auf die 15,9 % der Immobilie zu kommen, müsste der Aktienmarkt über Jahre hinweg massiv überperformen. Zudem ist der Immobilienverkauf nach 10 Jahren steuerfrei – beim ETF halten Vater Staat und die Abgeltungsteuer immer die Hand auf.

FAQ – Fragen zum Fürth-Case

1. Warum Fürth und nicht Nürnberg? Fürth bietet oft noch ein etwas attraktiveres Preis-Leistungs-Verhältnis bei gleichzeitig hoher Mietnachfrage. Die Sandstein-Denkmäler sind zudem extrem wertstabil.

2. Was passiert, wenn die Zinsen weiter steigen? Deshalb ist eine Zinssicherung wichtig. In der Beratung prüfen wir aktuell Forward-Optionen oder lange Zinsbindungen, um das Risiko für den Kunden zu minimieren.

3. Lohnt sich ein Wiederverkauf ohne die 7i-AfA überhaupt? Ja, wie die Rechnung zeigt. Die höhere lineare AfA für Altbausubstanz und die aktuell hohen Zinsen (die voll absetzbar sind) kompensieren das fehlende Sanierungsvolumen teilweise sehr gut.

Fazit: Agieren statt Abwarten

Der Case meiner Makler-Kollegin zeigt: Auch im Mai 2026 ist Wohneigentum als Kapitalanlage in Fürth hochattraktiv. Man darf sich nur nicht von der monatlichen Rate vor Steuern abschrecken lassen.

Dein Vorteil steht für uns im Vordergrund. Wir berechnen nicht nur Standard-Finanzierungen, sondern echte Investment-Szenarien. Ob Denkmal, Neubau oder Anschlussfinanzierung – wir finden den Hebel, der dein Vermögen wirklich voranbringt.

Du hast ein ähnliches Objekt im Auge? Lass uns die Zahlen prüfen! Kontaktiere uns für eine unverbindliche Analyse.

Wichtiger Hinweis: Diese Beispielrechnung dient der allgemeinen Information und Veranschaulichung. Sie stellt keine Steuerberatung oder Anlageberatung dar. Steuerliche Ergebnisse hängen von deinen individuellen Verhältnissen ab. Bitte konsultiere zwingend einen qualifizierten Steuerberater.