Das Forward-Darlehen: So sicherst du dir heute die Zinsen für morgen
Du besitzt bereits eine Immobilie in Nürnberg, Erlangen oder Fürth? Dann hast du wahrscheinlich vor einigen Jahren eine Finanzierung mit einer Zinsbindung von 10 oder 15 Jahren abgeschlossen. Doch was passiert, wenn diese Bindung in zwei oder drei Jahren ausläuft? Wer heute die Nachrichten verfolgt, sieht, dass die Zeiten der extremen Niedrigzinsen vorbei sind. Viele Eigenheimbesitzer in der Metropolregion machen sich Sorgen: „Was ist, wenn die Zinsen bis zum Ende meiner Laufzeit auf 5 % oder 6 % steigen?“
Hier kommt das Forward-Darlehen ins Spiel – dein persönlicher Rettungsschirm gegen steigende Zinsen. In diesem ausführlichen Guide erklären wir dir, wie du dir das heutige Zinsniveau für die Zukunft reservierst und warum das besonders für Familien in Mittelfranken eine kluge Strategie sein kann.
Was ist ein Forward-Darlehen eigentlich?
Stell dir vor, du könntest heute in den Supermarkt gehen und dir den Preis für Brot in drei Jahren vertraglich zusichern lassen. Genau das macht ein Forward-Darlehen für deine Baufinanzierung. Du schließt heute einen Vertrag für eine Anschlussfinanzierung ab, die erst in der Zukunft (bis zu 36 oder sogar 48 Monate im Voraus) beginnt.
Bis zum eigentlichen Ende deiner jetzigen Zinsbindung zahlst du weiterhin deine aktuelle Rate an deine bisherige Bank. Erst wenn diese endet, löst das Forward-Darlehen den alten Kredit ab – zu dem Zins, den du heute festgeschrieben hast.
Warum jetzt der richtige Zeitpunkt für Franken ist
Im Januar 2026 befinden wir uns in einer Phase der Seitwärtsbewegung bei den Zinsen. Die Märkte sind nervös, und viele Ökonomen rechnen damit, dass die Zinsen langfristig eher steigen als fallen könnten. Wer eine Immobilie in einer Top-Lage wie der Erlanger Innenstadt oder im Nürnberger Norden besitzt, hat meist schon einen ordentlichen Wertzuwachs erzielt. Diesen Wertzuwachs kannst du nutzen, um dir bei der Bank erstklassige Konditionen für die Zukunft zu sichern.
Der Preis der Sicherheit: Der Forward-Aufschlag
Natürlich lässt sich die Bank dieses Versprechen bezahlen. Für jeden Monat, den das Darlehen in der Zukunft liegt, erhebt die Bank einen kleinen Zinsaufschlag (den sogenannten Forward-Aufschlag).
Ein Rechenbeispiel für eine Anschlussfinanzierung in Fürth:
- Restschuld in 24 Monaten: 300.000 €
- Aktueller Marktzins: 3,6 %
- Forward-Aufschlag für 24 Monate (ca. 0,01 % pro Monat): + 0,24 %
- Dein gesicherter Zins für 2028: 3,84 %
Das klingt vielleicht erst einmal nach mehr Kosten. Aber überleg einmal: Wenn die Zinsen bis 2028 auf 5,5 % steigen würden, hättest du durch diesen kleinen Aufschlag pro Jahr über 5.000 Euro an Zinsen gespart. Das Forward-Darlehen ist eine Versicherung gegen den Zinsgau.
Für wen lohnt sich das Forward-Modell in der Region Nürnberg?
Nicht für jeden ist ein Forward-Darlehen die beste Wahl. Wir bei der Baufimanufaktur schauen uns jeden Fall individuell an.
Es lohnt sich für dich, wenn:
- Sicherheit dein oberstes Gebot ist: Du willst wissen, dass du dein Haus in Ansbach oder Bamberg auch in 10 Jahren noch sicher bezahlen kannst, egal was an den Weltmärkten passiert.
- Dein Budget knapp kalkuliert ist: Wenn eine Zinserhöhung um 2 % dazu führen würde, dass du dir die Rate nicht mehr leisten kannst, ist das Forward-Darlehen ein Muss.
- Du mit steigenden Zinsen rechnest: Du hast die Marktbeobachtungen verfolgt und willst nicht zocken.
Es lohnt sich eher nicht, wenn:
- Deine Restschuld sehr gering ist: Wenn du in drei Jahren ohnehin fast fertig getilgt hast, fallen Zinsänderungen kaum noch ins Gewicht.
- Du maximale Flexibilität willst: Ein Forward-Darlehen ist ein verbindlicher Vertrag. Wenn die Zinsen wider Erwarten massiv fallen, kommst du aus dem Vertrag nur gegen eine Entschädigung raus.
Die häufigsten Fehler beim Forward-Darlehen
In der Beratung in Mittelfranken sehen wir oft zwei Extreme: Zu langes Warten oder überhastete Abschlüsse bei der falschen Bank.
- Fehler 1: Nur bei der Hausbank anfragen. Deine bisherige Bank in Nürnberg weiß, dass du es bequem haben willst. Sie bietet dir oft einen Zins an, der deutlich über dem Markt liegt. Wir vergleichen für dich über 450 Banken und finden den Anbieter, der den geringsten Forward-Aufschlag verlangt.
- Fehler 2: Die Kündigungsfrist vergessen. Auch wenn deine Zinsbindung noch läuft, kannst du nach 10 Jahren (gemäß § 489 BGB) mit einer Frist von 6 Monaten kündigen. Das eröffnet oft viel früher Wege für ein Forward-Darlehen, als viele denken.
Unser regionaler Service für deine Anschlussfinanzierung
Wir in der Region Nürnberg-Fürth-Erlangen sind für dich da. Wir prüfen deine bestehenden Verträge kostenlos. Wir rechnen dir aus, ab wann sich ein Forward-Darlehen für dich lohnt und wie hoch dein persönlicher „Break-Even-Point“ ist – also bis zu welchem Marktzins du mit dem Forward-Darlehen besser fährst.
Fazit: Schlafe gut, während andere zocken
In der Metropolregion Nürnberg sind Immobilien eine wertvolle Basis für das Alter. Ein Forward-Darlehen ist das Werkzeug, um diese Basis vor Marktschwankungen zu schützen. Wer heute handelt, kauft sich Ruhe und Planbarkeit.
Komm zu uns in die Beratung. Wir klären auf, wir vergleichen und wir sichern deine Zukunft in Franken. Ehrlich, kompetent und mit dem Blick nach vorn.
