Auswandern und Immobilienkauf im Ausland finanzieren: So sicherst du dir die Finanzierung, bevor es zu spät ist
Warum jeder dritte Auswanderungswillige beim Immobilienkauf scheitert – und wie du es besser machst
Die Schweiz, Spanien, Kroatien, Griechenland – die Sehnsucht nach einem neuen Leben im Ausland war in Deutschland selten so groß wie heute. Gerade gut ausgebildete Fachkräfte, Selbständige und Gutverdiener tragen sich mit dem Gedanken, Deutschland den Rücken zu kehren. Steuern, Bürokratie, Klima, Lebensgefühl – die Gründe sind vielfältig, der Wunsch ist real.
Was viele dabei jedoch übersehen: Der Plan „erstmal auswandern, dann vor Ort eine Immobilie kaufen“ geht finanzierungstechnisch fast nie auf. Sobald du keinen Wohnsitz und kein Einkommen mehr in Deutschland hast, verlierst du genau die Sicherheiten, auf die deutsche und oft auch ausländische Banken bei der Baufinanzierung angewiesen sind. Wer sich rechtzeitig informiert und vor dem Absprung die passende Finanzierungsstruktur aufsetzt, kann sich diesen Weg dagegen deutlich einfacher machen.
In diesem Artikel erfährst du, wie Immobilienkauf im Ausland finanzieren in der Praxis funktioniert, welche Rolle eine Grundschuld auf eine bestehende Immobilie in Deutschland spielt und warum das Thema Kapitalbeschaffung so entscheidend für dein Auswanderungsprojekt ist.
Das Grundproblem: Warum Banken bei Auswanderern zurückhaltend sind
Eine Bank finanziert dir eine Immobilie nur dann günstig, wenn sie zwei Dinge sieht: verlässliche Sicherheiten und ein nachvollziehbares, stabiles Einkommen. Genau diese beiden Faktoren geraten beim Auswandern ins Wanken.
- Kein Wohnsitz mehr in Deutschland bedeutet für viele deutsche Banken ein anderes, oft strengeres Bonitätsprofil – manche lehnen eine Finanzierung für Nicht-Residente grundsätzlich ab.
- Kein Einkommen mehr in Euro bzw. aus Deutschland erschwert die Einkommensprüfung erheblich, besonders wenn du dich vor Ort erst neu selbständig machen oder eine neue Anstellung suchen willst.
- Ausländische Banken verlangen von Nicht-Ansässigen häufig deutlich höhere Eigenkapitalquoten – in der Schweiz zum Beispiel sind 30–40 % Eigenkapital für Ausländer keine Seltenheit, in Kroatien oder Griechenland variieren die Regeln je nach Staatsangehörigkeit und Aufenthaltsstatus zusätzlich.
Das Ergebnis: Wer erst auswandert und sich dann um die Finanzierung kümmert, verhandelt aus einer schwachen Position heraus – wenn eine Finanzierung überhaupt noch möglich ist.
Die Lösung: Kapitalbeschaffung, solange du noch in Deutschland „zählst“
Der entscheidende Hebel heißt Kapitalbeschaffung vor dem Wegzug. Damit ist gemeint, dass du dir Kapital oder eine Finanzierungszusage sicherst, solange deine deutschen Sicherheiten und dein deutsches Einkommen noch voll nutzbar sind.
1. Die Grundschuld auf eine bestehende Immobilie
Der mit Abstand solideste Weg: Du nutzt eine bereits vorhandene, meist lastenfreie oder nur teilbelastete Immobilie in Deutschland – zum Beispiel das Haus der Eltern oder Großeltern – als Sicherheit für eine neue Grundschuld. Diese Grundschuld dient der Bank als Absicherung für ein Darlehen, dessen Erlös du dann für den Immobilienkauf im Ausland verwendest.
Wichtig dabei:
- Die Immobilie muss ausreichend Wert und Beleihungsspielraum bieten.
- Die Eigentümer (z. B. die Großeltern) müssen der Belastung zustimmen – hier ist oft auch eine familieninterne Absprache über Absicherung und Rückzahlung sinnvoll.
- Die Bank prüft weiterhin deine Bonität, aber die zusätzliche Sicherheit verbessert deine Konditionen und Erfolgsaussichten erheblich.
2. Nachhaltige Einnahmen in Deutschland
Der zweite Baustein: du musst nachweisen, dass du nachhaltige Einnahmen in Deutschland beziehst, um den Kredit zu bedienen. Dass ein Auswandern geplant ist, muss ja niemand erfahren, dann sollte einer Finanzierung auch nichts im Wege stehen. Selbstverständlich musst du dir Gedanken machen, ob du auch im Ausland in der Lage bist, die Kreditraten weiterhin pünktlich zu bezahlen.
3. Die richtige Reihenfolge: Erst planen, dann auswandern
Die goldene Regel lautet: Finanzierung und Kapitalbeschaffung stehen vor dem Umzug, nicht danach. Konkret heißt das:
- Bestandsimmobilie und mögliche Sicherheiten in Deutschland identifizieren
- Finanzierungsgespräch führen, solange Wohnsitz und Einkommen in Deutschland noch bestehen
- Finanzierungszusage einholen und Grundschuld bestellen
- Erst danach: Auswanderung und Immobilienkauf im Zielland umsetzen
Wer diese Reihenfolge umdreht, verhandelt später oft nur noch über das, was überhaupt noch geht – nicht mehr über die besten Konditionen.
Länderspezifische Besonderheiten, die du kennen solltest
Jedes Land hat eigene Spielregeln für Immobilienerwerb durch Ausländer, nachfolgend ein paar Beispiele:
- Schweiz: Als „Devisenausland“ gilt für Nicht-Schweizer der sogenannte Lex-Koller-Erwerbsbeschränkung, zusätzlich verlangen Schweizer Banken meist hohe Eigenkapitalanteile von Ausländern.
- Spanien: Grundsätzlich unkompliziert für EU-Bürger, aber die Grunderwerbsteuer und Notarkosten unterscheiden sich je nach Region deutlich.
- Kroatien: EU-Bürger können in der Regel wie Inländer erwerben, Nicht-EU-Bürger benötigen oft eine Genehmigung des Justizministeriums.
- Griechenland: Für EU-Bürger meist unproblematisch, in bestimmten Grenzregionen gelten jedoch Sondergenehmigungspflichten.
Diese Unterschiede solltest du frühzeitig mit einem Finanzierungsspezialisten und im Zweifel mit einem Steuerberater vor Ort klären.
Steuerliche Stolperfallen beim Auswandern nicht unterschätzen
Neben der reinen Finanzierung spielt die steuerliche Seite eine große Rolle. Stichworte wie die Wegzugsbesteuerung (relevant bei Beteiligungen an Kapitalgesellschaften), das jeweilige Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und deinem Zielland sowie unterschiedliche Regelungen zur beschränkten und unbeschränkten Steuerpflicht können erhebliche finanzielle Auswirkungen haben. Dieser Artikel ersetzt keine individuelle Steuerberatung – aber er zeigt dir, worauf du achten solltest, bevor du mit einem Steuerberater ins Detail gehst.
Schritt-für-Schritt: So gehst du deine Auswanderungsfinanzierung an
- Bestandsaufnahme: Welche Immobilien, Sicherheiten und Einkommensquellen hast du oder deine Familie in Deutschland?
- Beratungsgespräch vor dem Umzug: Kläre frühzeitig mit einem Finanzierungsexperten, welche Grundschuld- und Darlehensoptionen realistisch sind.
- Sicherheiten strukturieren: Grundschuldbestellung, ggf. Rangrücktritt oder Aufteilung mit bestehenden Belastungen klären.
- Finanzierungszusage einholen, bevor Wohnsitz und Einkommen in Deutschland wegfallen.
- Zielland-Recherche: Lokale Vorschriften zum Immobilienerwerb durch Ausländer sowie steuerliche Rahmenbedingungen prüfen.
- Umzug und Kauf erst dann final umsetzen, wenn die Finanzierung steht.
Fazit: Wer plant, kann auswandern und trotzdem Eigentümer werden
Der Traum vom Eigenheim in der Schweiz, in Spanien, Kroatien oder Griechenland ist realistisch – aber er gelingt fast immer nur dann reibungslos, wenn die Finanzierung vor dem Wegzug aus Deutschland steht. Eine Grundschuld auf eine bestehende Immobilie in der Familie, kombiniert mit nachhaltigen Einnahmen in Deutschland, ist dabei der zuverlässigste Weg zur erfolgreichen Kapitalbeschaffung.
Du planst deinen Umzug ins Ausland und möchtest wissen, welche Finanzierungsoptionen für dich infrage kommen? Lass uns gemeinsam schauen, welche Sicherheiten und Strukturen in deiner Situation sinnvoll sind – am besten, bevor du deinen Wohnsitz in Deutschland aufgibst. Vereinbare jetzt ein unverbindliches Beratungsgespräch mit der BAUFIMANUFAKTUR.
Häufige Fragen zum Immobilienkauf im Ausland (FAQ)
Kann ich als Auswanderer überhaupt noch eine deutsche Baufinanzierung bekommen? Ja, das ist grundsätzlich möglich – allerdings deutlich einfacher, solange du noch Wohnsitz und Einkommen in Deutschland hast. Danach wird es schwieriger, ist aber mit ausreichenden Sicherheiten wie einer Grundschuld auf eine deutsche Bestandsimmobilie oft trotzdem realisierbar.
Was bedeutet Kapitalbeschaffung in diesem Zusammenhang genau? Kapitalbeschaffung meint, dass du dir vor dem Wegzug aus Deutschland aktiv Kapital oder eine Finanzierungszusage sicherst – zum Beispiel über eine Grundschuld auf eine bestehende Immobilie –, statt erst nach dem Umzug eine Finanzierung zu suchen.
Reicht es, wenn die Immobilie in Deutschland meinen Großeltern oder Eltern gehört? Ja, das ist ein gängiges und solides Modell. Die Eigentümer müssen der Grundschuldbestellung zustimmen, die Bank prüft zusätzlich weiterhin deine eigene Bonität.
Wie hoch ist das nötige Eigenkapital für einen Immobilienkauf z. B. in der Schweiz oder Kroatien? Das variiert stark je nach Land und Status. In der Schweiz müssen Ausländer häufig mit 30–40 % Eigenkapital rechnen, in anderen Ländern wie Spanien oder Griechenland kann der Anteil für EU-Bürger niedriger ausfallen. Eine individuelle Prüfung ist hier unerlässlich.
Muss ich mich vor dem Auswandern auch um steuerliche Fragen kümmern? Unbedingt. Themen wie Wegzugsbesteuerung und Doppelbesteuerungsabkommen können erhebliche finanzielle Folgen haben. Wir empfehlen, parallel zur Finanzierungsplanung frühzeitig einen Steuerberater einzubeziehen.
Hinweis: Dieser Artikel bietet eine allgemeine Einordnung und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung.
