Degressive AfA 2026: So rechnest du deine Steuerlast mit Neubau-Immobilien auf Null
Die Immobilienwelt im Jahr 2026 bietet für Investoren eine Chance, die es so seit Jahrzehnten nicht mehr gab. Die Bundesregierung hat mit der Einführung der degressiven AfA (Absetzung für Abnutzung) ein massives Steuergeschenk geschnürt, um den stockenden Neubau anzukurbeln. Für dich als Kapitalanleger bedeutet das: Der Staat beteiligt sich signifikant an deiner Investition.
Ich bin Daniel Pfister von der BAUFIMANUFAKTUR. In diesem ausführlichen Guide erkläre ich dir, wie die degressive AfA funktioniert, warum sie 2026 so mächtig ist und wie du sie mit einer cleveren Finanzierung kombinierst.
Haftungsausschluss: Dieser Artikel dient der Information und allgemeinen Aufklärung. Er stellt keine steuerliche Beratung dar. Bitte besprich dein individuelles Vorhaben zwingend mit einem Steuerberater, um deine persönlichen Einkommensverhältnisse zu berücksichtigen.
Was genau ist die degressive AfA?
Normalerweise werden Wohngebäude linear abgeschrieben. Das bedeutet, du setzt über 50 Jahre lang jedes Jahr exakt 2 % der Anschaffungskosten (Gebäudeanteil) steuerlich ab.
Die degressive AfA bricht mit dieser Starrheit. Du darfst im ersten Jahr 5 % des Restwertes abschreiben. Im zweiten Jahr nimmst du wieder 5 % – aber vom verbliebenen Restwert. Das führt dazu, dass du in den ersten Jahren extrem hohe Abschreibungsbeträge hast, die sich dann langsam reduzieren.
Warum macht der Staat das?
Der Neubausektor stand durch hohe Zinsen und Baukosten unter Druck. Die degressive AfA ist der „Turbo“, der Investoren zurück an den Markt holen soll. Da die Abschreibung nur für Neubauten gilt, wird gezielt neuer Wohnraum geschaffen.
Der mathematische Beweis: Linear vs. Degressiv
Stellen wir uns eine Neubauwohnung in einer Stadt wie Würzburg oder Coburg vor.
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Kaufpreis (Gebäudeanteil): 400.000 € (Grundstück außen vor).
Szenario A: Lineare AfA (2 %)
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Jedes Jahr: 8.000 € Abschreibung.
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Nach 10 Jahren gesamt: 80.000 €.
Szenario B: Degressive AfA (5 %)
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Jahr 1: 20.000 € (5 % von 400.000 €)
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Jahr 2: 19.000 € (5 % von 380.000 €)
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Jahr 3: 18.050 € (5 % von 361.000 €)
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…
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Nach 10 Jahren gesamt: ca. 160.500 €.
Du hast im gleichen Zeitraum mehr als doppelt so viel steuerlich geltend gemacht! Diese Verluste aus Vermietung und Verpachtung verrechnest du mit deinem Bruttogehalt. Das Ergebnis: Eine saftige Steuererstattung vom Finanzamt. [Image showing a comparison chart between 2% linear and 5% degressive depreciation over 10 years]
Wie du 2026 deine Steuerlast auf Null rechnest
Um die Steuerlast effektiv zu drücken, kombinieren wir drei Faktoren:
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Hohe degressive AfA: Die oben genannten 5 %.
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Schuldzinsen: Die Zinsen für deinen Baukredit sind voll abzugsfähige Werbungskosten.
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Nicht umlegbare Nebenkosten: Verwaltergebühren, Instandhaltungsrücklagen etc.
Die Rechnung im ersten Jahr: Angenommen, du verdienst sehr gut und hast einen persönlichen Steuersatz von 42 %.
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Mieteinnahmen (p.a.): + 15.000 €
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Zinsen (4 % auf 400k): – 16.000 €
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Degressive AfA (5 %): – 20.000 €
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Sonstige Kosten: – 2.000 €
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Ergebnis (steuerlicher Verlust): – 23.000 €
Diese 23.000 € „Papierverlust“ senken dein zu versteuerndes Einkommen. Bei 42 % Steuersatz bekommst du 9.660 € vom Finanzamt zurück. Das sind über 800 € pro Monat, die zusätzlich in deine Tasche (oder die Tilgung) fließen!
Die Voraussetzungen für die degressive AfA 2026
Damit das Finanzamt mitspielt, müssen klare Kriterien erfüllt sein:
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Wohnzwecke: Die Immobilie muss vermietet werden. Eigennutz ist ausgeschlossen.
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Neubau-Standard: Die Immobilie muss neu errichtet sein. Es gilt das Datum des Baubeginns oder des Kaufvertrags (beim Bauträgerkauf).
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Zeitraum: Das Gesetz sieht vor, dass die degressive AfA für Neubauten gilt, mit deren Bau nach dem 30. September 2023 begonnen wurde und die bis Ende 2029 fertiggestellt werden. 2026 ist also das „Goldene Jahr“ mitten im Zeitfenster.
Strategische Kombination mit KfW-Förderungen
Im Jahr 2026 ist die degressive AfA nicht das einzige Werkzeug. Kluge Investoren kombinieren sie mit dem Programm KfW 297/298 (Klimafreundlicher Neubau).
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Zinsvorteil: Du erhältst Kredite zu Konditionen, die oft 1-2 % unter dem Markt liegen.
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Cashflow-Boost: Niedrige Zinsen plus hohe Steuererstattung sorgen dafür, dass die Immobilie sich von selbst trägt oder sogar einen massiven Überschuss erwirtschaftet.
Der Wechsel zurück zur linearen AfA
Ein wichtiger Profi-Tipp: Du bist nicht ewig an die degressive AfA gebunden. Da die 5 % jedes Jahr vom sinkenden Restwert genommen werden, wird der Betrag irgendwann kleiner als die ursprünglichen 2 % der linearen AfA. In diesem Moment (meist nach ca. 15-18 Jahren) erlaubt dir der Gesetzgeber den Wechsel zur linearen Abschreibung. So optimierst du den steuerlichen Effekt bis zum Ende der Laufzeit.
Fazit: Warum 2026 dein Jahr für Immobilien ist
Die degressive AfA ist ein Turbo für den Vermögensaufbau. Sie verwandelt Steuern, die du ohnehin zahlen müsstest, in privates Eigentum. Wer 2026 nicht prüft, ob ein Neubau-Investment in sein Portfolio passt, lässt bares Geld auf dem Tisch liegen.
Willst du wissen, wie viel Steuern du sparen kannst? Wir bei der BAUFIMANUFAKTUR rechnen dir dein individuelles Modell durch und finden die Bank, die dieses Konzept versteht.
