Immobilien- & Baufinanzierungsmarkt aktuell in Deutschland – ein subjektiver Blick auf die aktuelle Situation
Als regional tätiges Kleinunternehmen ist unser Blick auf den Markt sicherlich nicht für die ganze Republik repräsentativ. Doch aufgrund unserer starken Vernetzung mit Bankpartnern, Immobilienpartnern und Kollegen („Mitbewerbern“) ergibt sich aus unserer Sicht derzeit folgende Marktsituation.
Immobiliennachfrage & Immobilienangebot
Immobiliennachfrage: nach unserer Wahrnehmung ist die Nachfrage sehr hoch, viele Mitbürger sind auf der Suche. Wir beraten daher derzeit häufig auf Vorrat: wieviel Immobilie kann sich der Interessent leisten. Viele unserer Interessenten begleiten wir bereits seit Jahren auf der Suche nach der richtigen Immobilie.
Immobilienangebot: auch hoch, aber pauschal betrachtet am Bedarf eher vorbei. Es sind viele alte Immobilien mit schlechtem energetischen Zustand und hohen Folgekosten für Modernisierung und Unterhalt auf dem Markt, auch zu große Immobilien. Zudem sind die Immobilienpreise eher hoch. Schnellen Absatz finden nicht zu große Immobilien eher neuerer Baujahre oder in halbwegs ordentlichem energetischen Zustand, also maximal ca. 20 Jahre alt.
Warum sind ältere Immobilien schwer verkäuflich?
Wer sich eine Immobilie anschafft, also viel Geld investiert, will es verständlicherweise auch schön haben, idealerweise mit moderner Technik: Dämmung, Heizung, Verglasung, Haustechnik, Elektrik. Die Kosten hierfür sind hoch, die Kernsanierung eines Einfamilienhauses ist nach unserer Beobachtung nicht unter 300.000,- Fremdkosten zu realisieren. Hinzu kommen die Anschaffungskosten und die Kaufnebenkosten, die beim Bestandserwerb höher sind als beim Neubau und aus Eigenkapital getragen werden müssen. Da viele Verkäufer auch immer noch Mondpreise aus der Niedrigzinsphase vor Augen haben, ist es oftmals schwierig, dass die Anschprüche und Bugets auf Käuferseite mit den Vorstellungen der Verkäuferseite matchen.
Viele Banken setzen bei Modernisierungen zudem oft nur 50% der Kosten als wertsteigernd an. Das hat zur Folge, dass die Konditionen für Modernisierungsprojekte oftmals schlechter sind als beim gleichen Kapitaleinsatz bei einem Neubauprojekt.
Um bei Modernisierungen Fördermittel zu erhalten, ist die Planung mit Energieberatern und Architekten deutlich aufwändiger (Zeit & Kosten) als beim Neubauprojekt. Die oftmals immer noch komplizierte Antragstellung (KfW 358 z.B. erst nach Eintragung als Eigentümer und Anmeldung beim Haus) bei Modernisierungen macht es uns Verbrauchern auch nicht einfacher. Ebenso Zeitruck von Makler-/Verkäuferseite und die Planung der Modernisierung vor Erwerb der Immobilie.
Viele Banken lehnen zudem die Finanzierung älterer Immobilien oftmals ab. Gründe können der schlechte Energieausweis, eine schlechte Immobilieneinwertung in der Bank oder auch veraltete bzw. unzureichende Unterlagen sein. Alles schon erlebt.
Hinzu kommen politische / ideologische Vorgaben bzgl. Energieeffizienz, die Modernisieren vermutlich auch künftig nicht günstiger machen, siehe Bürgerentscheid in Hamburg. Wer soll das alles bezahlen?
Finanzierungsbranche, Bauzinsen – wie ist die Lage?
Die Bauzinsen bewegen sich quasi schon das ganze Jahr seitwärts mit minimalem Aufwärtstrend. Wer von der Presse aufgrund sinkender Leitzinsen zum Abwarten ermutigt wurde, hat sich einen Bären aufbinden lassen. Wir empfehlen schon seit Monaten zuzuschlagen, wenn die richtige Immobilie / das richtige Projekt gefunden wurde und eben nicht auf fallende Zinsen oder neue Fördermittel zu warten (sorry, aber die Kassen sind leer, das Land gefühlt pleite!).
Da insgesamt trotzdem wieder mehr gekauft, gebaut und modernisiert wird, sind all unsere Bankpartner weiterhin sehr gut ausgelastet. Wir kennen keine Bank und keinen Kollegen, der über zu wenig Arbeit klagt. Da die Personaldecke in vielen Banken weiterhin dünn ist wie wir bereits Ende 2024 kritisiert haben, erleben wir Finanzierungspartner schon das ganze Jahr ein unangenehmes Phänomen: die Kreditvergabe erfolgt restriktiver auf Bankseite. Viele Finanzierungen, die aus Bank-Sicht nicht „rund“ sind, werden schneller abgelehnt. Vor wenigen Jahren hatte man bei vergleichbaren Finanzierungen noch nach Lösungen gesucht.
Obwohl wir mehrere hundert Bankpartner vergleichen und unser Ziel ist, unseren Interessenten das bestmögliche Angebot zu unterbreiten, gibt es immer wieder überraschende Ausreißer bei den Konditionen. Hausbanken, die im Filialvertrieb noch Ziele erreichen müssen oder Aktionsangebote für bestimmte Vorhaben / Kundengruppen. Der Markt ist hier mitunter sehr überraschend. Daher sind wir immer dankbar, wenn man mit uns offen über den angebotenen Zinssatz spricht.
Erfolgreiche Baufinanzierung – worauf ist zu achten?
Trotz aller Aufmerksamkeit, Berufserfahrung und technischer Unterstützung können auch wir keine Zusage beim günstigsten Anbieter garantieren, zu sehr erleben wir in 2025 eine Rosinenpickerei auf Bankseite nach den „schönsten“ Finanzierungen bzw. je nach Sachbearbeiter auch eine fast schon pedantische Suche nach Mängeln, potentiellen Ablehnungsgründen. Weil der Bank-Kollege weiß, dass nach dieser Finanzierung weitere hundert Anträge auf Bearbeitung warten und das Gehalt kommt am Monatsende so oder so, egal ob eine Finanzierung mehr oder weniger zugesagt wird…
Professionelle Baufinanzierer haben dennoch alle Stolperfallen auf dem Schirm: vollständige Unterlagen in bankgerechter Form & Aktualität, Wert der Immobilie, Verschuldungsgrad, Bedienbarkeit im Rentenalter, Nachhaltigkeit des Einkommens, steigende Kosten, veränderte Lebenssituationen wie ein neuer Job oder Nachwuchs. So ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass eine günstige Finanzierung realisiert wird. Wir freuen uns daher auf deine Kontaktaufnahme und unterstützen dich nach Kräften auf dem Weg zu deiner günstigen Immobilienfinanzierung.
