Anschlussfinanzierung in Franken: Was du tun musst, wenn deine Zinsbindung in den nächsten 12 Monaten ausläuft
Du hast zwischen 2015 und 2018 finanziert? Damals waren die Zinsen auf historischem Tiefstand — 1,2 %, vielleicht 1,5 %. Du hast dich über günstige Konditionen gefreut, eine Zinsbindung von zehn Jahren vereinbart und seitdem verlässlich deine Rate bezahlt. Gut gemacht.
Aber jetzt kommt der Moment, auf den viele Immobilienbesitzer im Großraum Nürnberg gerade zusteuern: Die Zinsbindung läuft aus. Und der Markt sieht heute anders aus als damals.
Wer jetzt nicht handelt — oder das Thema auf die lange Bank schiebt — kann bares Geld liegen lassen. Im schlimmsten Fall landet man automatisch in der Prolongation der Hausbank, zu Konditionen, die weit vom Marktbesten entfernt sind. Wie du das vermeidest und was du konkret tun solltest, erfährst du hier.
Was bei der Anschlussfinanzierung auf dem Spiel steht
Lass uns kurz die Dimension klarmachen. Nehmen wir eine typische Restschuld nach zehn Jahren: Ursprüngliches Darlehen 280.000 Euro, Tilgung 2 %, Zinsbindung 10 Jahre. Die Restschuld liegt jetzt bei rund 210.000 Euro.
Auf diese Restschuld zahlst du ab jetzt den neuen Zinssatz — für weitere zehn, fünfzehn oder zwanzig Jahre. Der Unterschied zwischen 3,4 % und 3,9 % klingt nach wenig. Über zehn Jahre auf 210.000 Euro gerechnet ist das ein Unterschied von über 10.000 Euro. Und das nur bei 0,5 % Abstand.
Wer bei der Anschlussfinanzierung einfach das Angebot seiner Hausbank annimmt, ohne zu vergleichen, riskiert genau das: einen Zins, der nicht der beste ist — weil die Bank weiß, dass viele Kunden aus Bequemlichkeit bleiben.
Die drei häufigsten Fehler bei der Anschlussfinanzierung
Fehler 1: Zu spät anfangen. Viele Immobilienbesitzer warten, bis das Prolongationsangebot der Bank im Briefkasten liegt — das kommt meist drei bis sechs Monate vor Ablauf der Zinsbindung. Das ist zu spät. Wer früh genug beginnt, hat Zeit für einen echten Marktvergleich. Wer wartet, muss nehmen, was er bekommt — oder in Zeitstress eine schlechte Entscheidung treffen.
Unser Rat: Spätestens 12 Monate vor Ablauf der Zinsbindung anfangen, den Markt zu beobachten und Optionen zu vergleichen.
Fehler 2: Das Prolongationsangebot der Hausbank als Benchmark sehen. Es ist ein Angebot — kein Marktpreis. Deine Bank weiß, dass ein Wechsel für dich mit Aufwand verbunden ist. Dieser Aufwand ist ihr Puffer. Vergleich immer.
Fehler 3: Vergessen, dass ein Wechsel der Bank problemlos möglich ist. Viele Immobilienbesitzer denken, sie müssten bei ihrer aktuellen Bank bleiben. Müssen sie nicht. Ein Wechsel zu einem anderen Institut bei der Anschlussfinanzierung ist Standard — die neue Bank übernimmt die Grundschuld oder bestellt eine neue. Der Aufwand ist überschaubar, das Einsparpotenzial oft erheblich.
Prolongation vs. Umschuldung — was ist der Unterschied?
Prolongation bedeutet: Du verlängerst deinen Kredit bei derselben Bank. Vorteil: wenig Aufwand, keine neue Bonitätsprüfung in vollem Umfang, schnell erledigt. Nachteil: Du bist auf das Angebot dieser einen Bank angewiesen.
Umschuldung bedeutet: Du wechselst zu einer anderen Bank. Vorteil: Du bekommst den besten Zins aus dem gesamten Markt. Nachteil: Etwas mehr Aufwand bei Unterlagen und Grundschuldabtretung — aber in der Praxis ist das deutlich weniger Aufwand als viele erwarten.
Als unabhängiger Vermittler mit Zugang zu über 400 Banken übernimmt die BAUFIMANUFAKTUR genau diesen Prozess für dich. Wir vergleichen Prolongationsangebot und Umschuldungsoptionen, erklären dir den Unterschied in Euro und Jahren — und koordinieren den Wechsel, wenn er sich lohnt. Meistens tut er das.
Das Forward-Darlehen: Zinsen heute sichern, wenn sie steigen könnten
Wenn deine Zinsbindung noch 12 bis 36 Monate läuft, gibt es eine weitere Option: das Forward-Darlehen. Dabei sicherst du dir heute den aktuellen Zinssatz für deine spätere Anschlussfinanzierung — und zwar bis zu 60 Monate im Voraus.
Das ist besonders interessant, wenn du davon ausgehst, dass die Zinsen bis zum Ablauf deiner Zinsbindung wieder steigen werden. Dann machst du jetzt den heutigen Zins fest — plus einem kleinen Forward-Aufschlag — und weißt schon heute, was dich morgen erwartet.
Ob ein Forward-Darlehen für dich sinnvoll ist, hängt von deiner Restlaufzeit, deiner Risikobereitschaft und der aktuellen Zinsentwicklung ab. Das besprechen wir gerne persönlich — weil es keine One-size-fits-all-Antwort gibt.
Was du jetzt konkret tun solltest
Schritt 1: Schau in deinen Darlehensvertrag. Wann läuft die Zinsbindung aus? Steht dort auch ein Datum für das Ende der Sollzinsbindung — und weißt du, wie hoch deine aktuelle Restschuld ist?
Schritt 2: Hol dir einen Vergleich. Nicht nur das Angebot deiner Hausbank — sondern was der Markt aktuell hergibt. Unser Vergleichsrechner gibt dir eine erste Orientierung. Für eine individuelle Einschätzung mit deinen konkreten Zahlen buch einfach ein kostenloses Erstgespräch.
Schritt 3: Entscheide in Ruhe. Nicht im Zeitdruck, nicht unter dem Druck des Prolongationsangebots. Wer früh genug anfängt, hat die Wahl. Wer wartet, hat sie nicht mehr.
Wir begleiten Immobilienbesitzer aus Nürnberg, Erlangen, Fürth und dem gesamten fränkischen Raum regelmäßig durch genau diesen Prozess — und holen dabei in der Regel deutlich bessere Konditionen raus als das, was die Hausbank angeboten hat. Das kostet dich nichts. Aber es kann dir Tausende sparen.
