Die 5 häufigsten Fehler bei der Immobilienfinanzierung – und wie Du sie vermeidest
Du planst den Kauf einer Immobilie in Nürnberg, Fürth, Erlangen oder der Region? Herzlichen Glückwunsch zu dieser wichtigen Entscheidung! Doch Vorsicht: Bei der Immobilienfinanzierung lauern einige Fallstricke, die Dich über Jahre hinweg teuer zu stehen kommen können. Als erfahrene Baufinanzierungsberater in der Metropolregion Nürnberg erleben wir immer wieder die gleichen Fehler – und wissen genau, wie Du sie vermeiden kannst.
In diesem Artikel zeigen wir Dir die fünf häufigsten Fehler bei der Baufinanzierung und geben Dir konkrete Tipps, wie Du diese umschiffst. So sparst Du nicht nur bares Geld, sondern sicherst Dir auch eine entspannte Finanzierung Deines Traumhauses.
Fehler 1: Zu niedrige Tilgung gewählt
Das Problem
Einer der häufigsten und kostspieligsten Fehler ist die Wahl einer zu niedrigen Anfangstilgung. Viele Käufer in Nürnberg und Umgebung entscheiden sich für nur 1% oder 2% Tilgung, weil die monatliche Rate dann niedriger ausfällt. Was zunächst verlockend klingt, kann Dich langfristig viel Geld kosten.
Ein Rechenbeispiel aus der Praxis: – Darlehenssumme: 300.000 Euro – Zinssatz: 3,5% – Tilgung 1%: Laufzeit ca. 50 Jahre, Gesamtkosten ca. 520.000 Euro – Tilgung 3%: Laufzeit ca. 28 Jahre, Gesamtkosten ca. 430.000 Euro
Der Unterschied? Satte 90.000 Euro mehr Zinsen bei nur 1% Tilgung!
Die Lösung
Wähle eine Anfangstilgung von mindestens 2%, besser noch 3% oder mehr. Ja, Deine monatliche Rate steigt dadurch. Aber Du bist deutlich schneller schuldenfrei und sparst enorme Zinssummen. Gerade in Zeiten moderater Zinsen wie aktuell (2025: 3,4-3,9%) lohnt sich eine höhere Tilgung besonders.
Unser Tipp für die Region Nürnberg-Fürth-Erlangen: Kalkuliere so, dass Du mit Ende des Arbeitslebens möglichst schuldenfrei bist. Eine Tilgung von 3-4% ist oft der ideale Kompromiss zwischen bezahlbarer Rate und schneller Entschuldung.
Fehler 2: Fehlende oder zu geringe Sondertilgungsmöglichkeiten
Das Problem
Du bekommst eine Bonuszahlung, eine Erbschaft oder Deine Steuerrückerstattung? Ohne vereinbarte Sondertilgungsrechte kannst Du diese Gelder nicht zur außerplanmäßigen Kredittilgung nutzen – oder die Bank verlangt dafür saftige Vorfälligkeitsentschädigungen.
Viele Kreditnehmer unterschätzen die Flexibilität, die Sondertilgungen bieten. Gerade in der dynamischen Wirtschaftsregion Nürnberg-Fürth-Erlangen können sich Deine Einkommensverhältnisse schnell positiv entwickeln.
Die Lösung
Vereinbare mindestens 5%, besser 10% jährliche Sondertilgung kostenlos. Die meisten Banken bieten dies mittlerweile ohne Zinsaufschlag an. Diese Flexibilität ist Gold wert:
- Bonuszahlungen intelligent nutzen: Statt das Geld zu verprassen, verkürzt Du Deine Kreditlaufzeit um Jahre
- Erbschaften einsetzen: Reduziere Deine Restschuld signifikant
- Steuererstattungen: Auch kleine Beträge summieren sich über die Jahre
Praxisbeispiel: Ein Kunde aus Ansbach hat durch jährliche Sondertilgungen von durchschnittlich 5.000 Euro seine ursprünglich 30-jährige Finanzierung auf 22 Jahre verkürzt – und dabei über 40.000 Euro Zinsen gespart.
Fehler 3: Falsche Zinsbindung gewählt
Das Problem
Die Wahl der Zinsbindungsfrist ist entscheidend für Deine Planungssicherheit. Zu kurze Bindungen (5 Jahre) bergen das Risiko steigender Zinsen bei der Anschlussfinanzierung. Zu lange Bindungen (20-30 Jahre) können bei fallenden Zinsen nachteilig sein und kosten oft einen Zinsaufschlag.
Viele Käufer in der Metropolregion Nürnberg wählen ihre Zinsbindung nach dem Bauchgefühl – ein teurer Fehler!
Die Lösung
Die optimale Zinsbindung hängt von mehreren Faktoren ab:
Wähle 10-15 Jahre Zinsbindung, wenn: – Du mittelfristig schuldenfrei sein möchtest – Du von stabilen Zinsen ausgehst – Du ein ausgewogenes Verhältnis von Sicherheit und Flexibilität suchst
Wähle 20-30 Jahre Zinsbindung, wenn: – Du maximale Planungssicherheit bis ins Rentenalter wünschst – Du Dir aktuell niedrige Zinsen langfristig sichern möchtest – Du eine niedrige Tilgung wählst und lange Laufzeiten hast
Aktuelle Situation 2025/2026: Bei Zinsen um 3,5-3,9% empfehlen wir für die meisten Kunden in Nürnberg, Fürth, Erlangen und Umgebung eine Zinsbindung von 15-20 Jahren. So sicherst Du Dir die aktuell moderaten Konditionen und hast gleichzeitig überschaubare Zinsaufschläge für die längere Bindung.
Fehler 4: Unzureichende Absicherung der Finanzierung
Das Problem
Was passiert, wenn Du durch Krankheit, Unfall oder Tod Deine Raten nicht mehr zahlen kannst? Ohne entsprechende Absicherung droht der Verlust der Immobilie und Deine Familie steht vor einem finanziellen Desaster.
Erschreckend oft sehen wir Finanzierungen in der Region Bamberg-Nürnberg-Ansbach ohne ausreichenden Versicherungsschutz. Dabei ist das Risiko real: Laut Statistik wird jeder vierte Deutsche vor dem Rentenalter berufsunfähig.
Die Lösung
Diese Absicherungen sind für Immobilienbesitzer essenziell:
- Risikolebensversicherung: Sichert im Todesfall die Restschuld ab. Für Familien mit Kindern absolut unverzichtbar! Die Versicherungssumme sollte mindestens der Darlehenssumme entsprechen.
- Berufsunfähigkeitsversicherung: Bei längerer Krankheit oder Unfall springt diese Versicherung ein. Idealerweise deckt sie Deine monatliche Kreditrate plus Lebenshaltungskosten ab.
- Gebäudeversicherung: Pflicht für jeden Immobilienbesitzer. Schützt vor Schäden durch Feuer, Sturm, Hagel und Leitungswasser.
- Optional sinnvoll: Restschuldversicherung, Arbeitslosenversicherung (bei unsicheren Arbeitsverhältnissen)
Wichtig: Schließe diese Versicherungen vor oder direkt mit dem Immobilienkauf ab. Mit zunehmendem Alter oder bei Vorerkrankungen wird es teurer oder sogar unmöglich.
Fehler 5: Unrealistische Budgetplanung
Das Problem
Der häufigste Grund für gescheiterte Immobilienfinanzierungen ist eine zu optimistische oder schlecht kalkulierte Budgetplanung. Viele Käufer konzentrieren sich nur auf den Kaufpreis und vergessen die Nebenkosten – oder sie überschätzen ihre finanziellen Möglichkeiten.
Typische Kalkulationsfehler: – Kaufnebenkosten werden unterschätzt (in Bayern: 10-15% des Kaufpreises!) – Laufende Kosten für Instandhaltung, Grundsteuer, Versicherungen fehlen – Keine Liquiditätsreserve für Reparaturen eingeplant – Zukünftige Lebensveränderungen (Kinder, Elternzeit) nicht berücksichtigt
Die Lösung
Realistische Budgetplanung in 5 Schritten:
Schritt 1: Kaufnebenkosten einrechnen In der Metropolregion Nürnberg fallen folgende Nebenkosten an: – Grunderwerbsteuer Bayern: 3,5% – Notar- und Grundbuchkosten: ca. 1,5-2% – Maklerkosten (falls zutreffend): 3-4% zzgl. MwSt. – Gesamt: 10-15% des Kaufpreises
Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro sind das zusätzlich 40.000-60.000 Euro!
Schritt 2: Modernisierungs- und Renovierungskosten Besonders beim Kauf von Bestandsimmobilien in Fürth, Erlangen oder Neustadt a.d. Aisch: – Neue Küche: 10.000-30.000 Euro – Badsanierung: 15.000-40.000 Euro – Neue Heizung: 15.000-35.000 Euro – Dach-/Fassadensanierung: 20.000-80.000 Euro
Schritt 3: Laufende Kosten kalkulieren Als Faustregel: Mindestens 3-4 Euro pro Quadratmeter und Monat für: – Grundsteuer – Gebäudeversicherung – Instandhaltungsrücklage – Schornsteinfeger, Wartungen
Schritt 4: Eigenkapital realistisch bemessen Minimum: 20% des Kaufpreises plus volle Nebenkosten. Ideal: 30-40% Eigenkapital. Je mehr Eigenkapital, desto bessere Konditionen bekommst Du.
Schritt 5: Monatliche Belastung prüfen Deine Kreditrate sollte maximal 35-40% Deines Nettohaushaltseinkommens betragen. Rechne dabei mit Puffern für unvorhergesehene Ausgaben!
Praxistipp für die Region: Die Immobilienpreise in Nürnberg-Stadt liegen höher als im Umland. Ein Einfamilienhaus in Dietenhofen, Neustadt a.d. Aisch oder im Raum Ansbach ist oft deutlich günstiger als in Erlangen oder Fürth-City. Rechne verschiedene Szenarien durch!
Bonus-Tipp: Förderungen nicht vergessen!
Ein weiterer häufiger Fehler: Verfügbare Förderungen werden nicht genutzt oder bleiben unbekannt. Dabei kannst Du in der Region Nürnberg-Fürth-Erlangen von verschiedenen Programmen profitieren:
KfW-Förderung 2025/2026
Wohneigentum für Familien (300): – Zinsgünstige Darlehen bis 270.000 Euro – Aktueller Zinssatz: 1,12% (deutlich unter Marktniveau!) – Für Familien mit Kindern beim Erstkauf
Jung kauft Alt: – Förderung für Altbau-Sanierung – Erleichterte Anforderungen seit Oktober 2025 (EH 85 EE statt EH 70 EE) – Attraktiv für Bestandsimmobilien in Bamberg, Nürnberg-Altstadt, Fürth
Energieeffizient Bauen (EH 55): – Wiederauflage ab Dezember 2025 – 800 Millionen Euro Fördervolumen – Für Neubauvorhaben im Raum Nürnberg
Bayern-spezifische Förderungen
Informiere Dich auch über regionale Programme der Kommunen Nürnberg, Fürth, Erlangen, Ansbach und der Landkreise. Oft gibt es zusätzliche Zuschüsse für Familien, energieeffizientes Bauen oder den Erwerb in bestimmten Stadtteilen.
Fazit: So vermeidest Du die häufigsten Fehler
Die Immobilienfinanzierung ist komplex, aber mit der richtigen Vorbereitung gut zu meistern. Beachte diese fünf Kernpunkte:
- Tilge ausreichend: Mindestens 2-3%, besser mehr
- Sichere Dir Flexibilität: 5-10% Sondertilgung pro Jahr
- Wähle die passende Zinsbindung: Meist 15-20 Jahre optimal
- Versichere Dich richtig: Risikoleben, BU, Gebäude
- Plane realistisch: Mit allen Nebenkosten und Puffern
Mit einer durchdachten Finanzierungsstrategie steht Deinem Traumhaus in der Metropolregion Nürnberg nichts mehr im Wege. Du möchtest auf Nummer sicher gehen und eine individuelle Beratung? Als Baufinanzierungsexperten in der Region Nürnberg-Fürth-Erlangen-Ansbach-Bamberg stehen wir Dir gerne zur Seite. Gemeinsam finden wir die optimale Finanzierung für Deine Situation – ohne die typischen Fehler!
Über BAUFIMANUFAKTUR: Wir sind Dein unabhängiger Baufinanzierungsberater in der Metropolregion Nürnberg. Mit langjähriger Erfahrung und Zugang zu über 400 Banken finden wir die beste Finanzierung für Dein Eigenheim in Nürnberg, Fürth, Erlangen, Ansbach, Bamberg, Neustadt a.d. Aisch und Umgebung. BLOGBEITRAG 8: Die 5 häufigsten Fehler bei der Immobilienfinanzierung
