Eigenkapital beim Hauskauf 2026: Warum die „Null-Euro-Strategie“ in Nürnberg ausgedient hat
Du scrollst durch die Immobilienportale, hast dein Traumhaus in Erlangen oder eine schicke Eigentumswohnung in der Nürnberger Altstadt entdeckt und fragst dich: „Kann ich das auch ohne Erspartes finanzieren?“ Vielleicht hast du in Foren gelesen, dass 100%-Finanzierungen möglich sind. Als dein Partner für Baufinanzierung in Mittelfranken müssen wir hier Klartext reden: Die Zeiten der „Null-Euro-Pläne“ sind spätestens seit 2025 endgültig vorbei.
In diesem ausführlichen Ratgeber erfährst du, warum Eigenkapital heute der wichtigste Türöffner für dein Zuhause in der Region Nürnberg ist, welche Summen du wirklich einplanen musst und warum wir bei der Baufimanufaktur auf eine solide Basis bestehen.
Die harte Realität: Warum Banken 2026 genauer hinschauen
Die Finanzierungswelt hat sich massiv gewandelt. Während vor einigen Jahren die niedrigen Zinsen viele Risiken kaschiert haben, fordern die Banken in der Metropolregion heute eine klare Kante. Das liegt nicht daran, dass die Banken dich ärgern wollen, sondern an der veränderten Risikobewertung.
Eine Immobilie in Fürth oder Ansbach ist eine Sicherheit für die Bank. Wenn du aber gar kein eigenes Geld mitbringst, finanziert die Bank nicht nur den Wert des Hauses, sondern auch die Nebenkosten (Steuern, Notar) – also Werte, die sofort „verpuffen“. In einem Markt, der nicht mehr nur steil nach oben geht, ist das für Kreditinstitute ein rotes Tuch.
Unser Mindeststandard: Die „Nebenkosten plus 10“-Regel
Wir begleiten dich leidenschaftlich gerne zu deinem Eigenheim, aber wir tun es mit Verantwortung. Eine Finanzierung ohne Eigenkapital bieten wir bewusst nicht an. Warum? Weil wir nicht wollen, dass du dich übernimmst.
Unser persönliches Minimum für eine seriöse Beratung sieht so aus:
- Die Kaufnebenkosten: In Bayern (Nürnberg, Bamberg, etc.) liegen diese bei ca. 3,5 % Grunderwerbsteuer, ca. 1,5 % bis 2 % für Notar und Grundbuch sowie ggf. der Maklercourtage. In Summe solltest du hier mit rund 5,5 % bis 10 % des Kaufpreises rechnen.
- Der Sicherheits-Puffer: Zusätzlich erwarten wir (und die meisten soliden Bankpartner), dass du mindestens 10 % des eigentlichen Kaufpreises als Eigenkapital mitbringst.
Ein Rechenbeispiel für eine Immobilie in Erlangen (Kaufpreis 500.000 €):
- Kaufnebenkosten (ca. 9 %): 45.000 €
- Eigenkapital-Anteil (10 %): 50.000 €
- Dein benötigtes Kapital: 95.000 €
Das klingt im ersten Moment viel, aber es ist der Garant dafür, dass deine monatliche Rate bezahlbar bleibt und du bei der Bank als „A-Kunde“ geführt wirst.
Der massive Zinsvorteil durch Eigenkapital
Viele unterschätzen, wie drastisch der Eigenkapitaleinsatz den Zinssatz beeinflusst. Banken arbeiten mit sogenannten Beleihungsausläufen.
- Szenario A (Wenig EK): Du finanzierst 95 % des Wertes. Die Bank stuft dich in eine hohe Risikoklasse ein. Der Zins könnte bei 4,2 % liegen.
- Szenario B (Solides EK): Du bringst die Nebenkosten und 10-20 % Kapital mit. Die Bank finanziert nur 80 % des Wertes. Dein Zins sinkt vielleicht auf 3,6 %.
Über eine Laufzeit von 10 oder 15 Jahren spart dir dieser Zinsunterschied bei einer Immobilie in der Metropolregion Nürnberg oft zehntausende Euro. Eigenkapital ist also kein totes Geld – es ist die beste Investition, die du vor dem Kauf tätigen kannst.
Woher soll das Geld kommen? Strategien für Franken
In den Foren wird oft verzweifelt gefragt: „Wie soll ich 100.000 Euro sparen?“ Hier klären wir auf, welche Quellen oft übersehen werden:
- Bausparverträge: Oft liegen alte Verträge bei den Eltern oder Großeltern, die als Eigenkapitalersatz dienen können.
- Eigenleistungen (Muskelhypothek): Wenn du am Haus in Neustadt a.d. Aisch selbst Hand anlegst, erkennen viele Banken dies bis zu einem gewissen Grad als Eigenkapital an. Aber Vorsicht: Überschätze dich nicht!
- Familiendarlehen oder Schenkungen: Ein vorgezogenes Erbe kann den Weg in die eigenen vier Wände ebnen.
- Privatdarlehen: In manchen Fällen können bestehende Lebensversicherungen oder andere Vermögenswerte als Sicherheit dienen.
Warum wir „Nein“ sagen, wenn es nicht passt
Wir verkaufen dir keine Finanzierung „um jeden Preis“. Wenn wir sehen, dass deine Ersparnisse für ein Projekt in Bamberg oder Ansbach nicht ausreichen, sagen wir dir das ehrlich. Das ist Teil unserer fairen Beratung.
Ein Kauf ohne Puffer führt beim kleinsten Problem (Autoreparatur, neue Heizung, Jobwechsel) zum finanziellen Kollaps. Wir möchten, dass du auch in schwierigen Zeiten entspannt in deinem Garten in Mittelfranken sitzen kannst.
Fazit: Solidität schlägt Schnelligkeit
Der Immobilienkauf ist wahrscheinlich die größte finanzielle Entscheidung deines Lebens. Geh sie nicht mit einer „Alles auf Pump“-Mentalität an. Bereite dich vor, spare gezielt an und komm zu uns, wenn das Fundament steht. Wir machen dann daraus eine Finanzierung, die so stabil ist wie die Nürnberger Kaiserburg.
